От участка к инвестиционному решению
DevelopAid можно начать использовать с неполными данными. Для первого расчёта достаточно адреса, кадастрового номера или собственных ТЭП. Дальше исходные данные уточняются по мере появления документов, а модель пересчитывает экономику, календарь, финансирование и итоговые показатели.
- участок или собственные ТЭП;
- цена приобретения или вопрос «сколько можно заплатить»;
- проверка проектных допущений.
- ТЭП и обязательства;
- помесячную экономику и финансирование;
- экономику очередей и свод проекта;
- LLCR, IRR, NPV, долг, эскроу и риски;
- максимальную цену входа, PDF и Excel.
Автоматический расчёт — отправная точка, а не замена ГПЗУ, АГР, ППТ, договору КРТ или условиям кредитования. Подтверждённый документ и ручное проектное допущение имеют приоритет над автоматическим пресетом.
Нормативные основания собраны отдельно: открыть нормативный реестр DevelopAid.
Сквозной пример А: быстрая оценка участка
Учебный пример. Маршрут — Москва, Гродненская улица, дом 18. Здесь важна последовательность действий, а не зафиксированная прибыль конкретной версии модели.
1. Найдите участок
Введите адрес или кадастровый номер. Проверьте тип объекта, площадь и контур. Если по адресу находится несколько сущностей, выбирайте земельный участок.
2. Получите ТЭП и проверьте исходные данные
После выбора участка используйте Получить ТЭП. Сверьте площади, социальную нагрузку, парковки и ВРИ с теми документами, которые уже есть.
3. Задайте продукт и цену сделки
Выберите класс и сценарий, затем проверьте цены реализации, себестоимость, темп продаж и Стоимость покупки / цена входа. Пресет — стартовая рамка; маркетинговый анализ, бюджет и реальные условия сделки сильнее пресета.
4. Проверьте ВРИ, календарь и финансирование
У ВРИ важны не только сумма, но и основание, график платежей и момент возникновения обязательства. Затем проверьте ИРД, РнС, строительство, РВЭ, продажи, БРИДЖ и ПФ.
5. Прочитайте инвестиционное решение
Сначала смотрите долг, LLCR, потребность в капитале и предупреждения модели, затем — доходность. Если проект не проходит, переходите к чувствительности и максимальной цене покупки, а не правьте вводные наугад.
Сквозной пример Б: проект с несколькими очередями
Учебный пример. Условный master-project: три очереди; ОСЗ в первой, ДОО во второй, ФОК и отдельный наземный паркинг в третьей; покупка участка через БРИДЖ; ПФ открывается по мере РнС очередей. Цифры здесь иллюстративные — задача показать механику.
- Сначала соберите общий проект. Очередность не должна исправлять неверные исходные ТЭП.
- Заведите отдельные обязательства. ФОК, ОСЗ, офис, наземный паркинг и социальные объекты должны иметь собственную стоимость, срок и очередь.
- Включите Очередность. Задайте Количество очередей, распределите массовый продукт и проверьте сумму 100%.
- Привяжите объекты к очередям и календарю. Денежный поток отдельного объекта должен возникать там, где он реально строится или передаётся.
- Проверьте финансирование каждой очереди. Не ограничивайтесь консолидированным итогом: слабая очередь может быть скрыта сильной.
- Проверьте межочередный долг. При включённой логике переноса непогашенный долг предыдущей очереди переходит в ПФ следующей в рамках общей схемы финансирования; перенесённый долг не должен уменьшать её расчётный лимит ПФ.
FAQ: типовые ситуации
Названия элементов интерфейса в Guide сверяются с текущей моделью: Личный кабинет, Очередность, Количество очередей, Распределение массовых продуктов, Социальные объекты, Отдельные коммерческие объекты, ВРИ, Ключевая ставка, Чувствительность, Платон · AI-помощник, Экспорт PDF и Скачать модель (Excel).
Я не знаю кадастровый номер. Можно считать?
Да. Начните с адреса либо используйте Нет кадастра — собрать ТЭП вручную. На ранней стадии допустимо считать гипотезу по площади участка и известным параметрам, но не выдавайте её за сведения ЕГРН.
Проект состоит из нескольких участков.
Введите несколько кадастровых номеров и проверьте, что в расчёт вошёл весь земельный массив. Если несколько участков образуют один проект, контролируйте сумму площадей и отсутствие пропусков.
У меня несколько очередей. Делать отдельные модели?
Если очереди являются частями одного master-project и связаны покупкой земли, ВРИ, общими обязательствами или финансированием, ведите их в одном проекте через Очередность. Отдельные модели удобны только для действительно независимых проектов.
Участок покупаю через БРИДЖ. Что проверить?
Разведите потребность до РнС, фактический БРИДЖ, капитализированные проценты, момент открытия ПФ и рефинансирование. Потребность до РнС и расчётный лимит БРИДЖа — разные показатели.
Есть ФОК, ОСЗ, школа или другой объект, которого нет в базовых ТЭП.
Заведите обязательство отдельно. Не прячьте его стоимость в общем СМР: объект должен иметь площадь/мощность, CAPEX, срок, очередь и при необходимости доход или безвозмездную передачу.
Почему парковки «не сходятся»?
Потому что нормативная потребность, фактические места, площадь паркинга и продаваемые места — четыре разные величины. Сначала согласуйте места и площадь, затем отдельно проверяйте выручку от продаваемых мест.
Как учитывать льготу МПТ?
Сначала проверьте исходную плату за ВРИ, затем параметры объекта МПТ и график платежей. Если есть официальный расчёт или соглашение, его значения сильнее предварительной автоматики.
Как понять максимальную цену участка?
Используйте обратный расчёт по целевому LLCR. Затем проверьте результат чувствительностью: цена покупки должна выдерживать реалистичный стресс по продажам, затратам и срокам.
Когда сохранять проект?
После первого осмысленного расчёта и после каждого изменения, которое меняет ТЭП, цену сделки, календарь, очередность или финансирование. Сохранённый проект — контрольная точка; PDF и Excel — выгрузки этой точки.
Как проверить альтернативный сценарий и не испортить базовый?
Создайте копию сохранённого проекта в Личном кабинете и дайте ей понятное имя: объект + ключевое изменение. Базовый вариант должен остаться неизменным.
Что отправить человеку без доступа к DevelopAid?
Для принятия решения — PDF; для аудита формул и собственного анализа — Excel. Если человек должен продолжить расчёт в DevelopAid, передайте сохранённый проект через Личный кабинет.
Участок и ТЭП: пять способов ввода
В Участок можно начать с адреса, одного или нескольких кадастровых номеров либо координат. После выбора объекта нажмите Получить ТЭП.
Если есть Excel официального расчёта ГлавАПУ, загрузите его как источник ТЭП. Сначала проверьте таблицу «распознано → куда попадёт», затем используйте Применить к Вводным и ТЭП.
Если ТЭП приходят от проектировщика, нажмите Скачать шаблон ТЭП, заполните известные строки и загрузите файл обратно. Неизвестные параметры лучше оставить пустыми, чем заполнять фиктивными нулями.
Кадастр не обязателен. Используйте Нет кадастра — собрать ТЭП вручную, задайте площадь участка и известные параметры продукта, а расчётные допущения позже замените документами.
Подтверждённый документ или реальное условие сделки должны иметь приоритет над автоматикой. Рабочее правило: документ → ручное значение → автоматический расчёт → пресет. Корректируйте Вводные и ТЭП, затем откройте Отчёт через Пересчитать модель.
Парковки: четыре разных показателя
| Показатель | Что означает | Где влияет |
|---|---|---|
| Нормативная потребность | Сколько мест требует применимая методика. | Реализуемость ТЭП. |
| Фактические машино-места | Сколько мест заложено в проект. | Площадь паркинга и CAPEX. |
| Площадь паркинга | Подземная или отдельная площадь с проездами и рампами. | Себестоимость строительства. |
| Продаваемые места | Количество мест, формирующее выручку. | Продажи и выручка. |
Контроль: места ↔ норматив площади на место ↔ площадь паркинга ↔ CAPEX. Отдельно: продаваемые места × цена = выручка. Эти цепочки нельзя смешивать.
Обязательства и отдельные объекты
Не всё, что обязан построить или передать девелопер, выводится из базовых ТЭП. Отдельно учитывайте объекты из ППТ, КРТ, договора, технических условий или инвестиционного соглашения. Для социальной инфраструктуры используйте штатные действия + ДОО, + СОШ и + Поликлиника.
ФОК, ДОО, СОШ, поликлиника, ОСЗ, отдельный офис/ТЦ, наземный паркинг, инфраструктурный объект.
Площадь или мощность, CAPEX, доход/безвозмездность, срок и очередь.
Используйте Социальные объекты и Отдельные коммерческие объекты как самостоятельные сущности. Не прячьте юридически значимое обязательство в общей строке СМР.
Очереди и календарь
Очередность включают, когда части проекта отличаются по срокам, продукту, РнС/РВЭ, финансированию или обязательствам. Социальная нагрузка распределяется по очередям вручную там, где обязательство относится к конкретной очереди.
| Проверка | Почему важно |
|---|---|
| Сумма массовых продуктов = 100% | Иначе часть площади потеряется либо будет учтена дважды. |
| Каждый отдельный объект имеет очередь | Общие ТЭП сами не определяют момент CAPEX. |
| РнС / РВЭ / продажи соответствуют графику | От дат зависят ПФ, эскроу, проценты и поступления. |
| Проверена слабая очередь | Хорошая консолидация может скрыть локальный дефицит. |
БРИДЖ, ПФ, эскроу и межочередное финансирование
Читайте финансирование как последовательность источников во времени: собственный капитал/БРИДЖ → открытие ПФ → поступления на эскроу → погашение или перенос долга.
| Термин | Практический вопрос |
|---|---|
| Потребность до РнС | Сколько cash проект должен профинансировать до открытия ПФ. |
| БРИДЖ | Какая часть ранней потребности финансируется этим инструментом и на каких условиях. |
| ПФ | Когда открывается, какой лимит, выборка и покрытие эскроу. |
| Cash sweep | Какая свободная ликвидность идёт на снижение долга. |
| Перенос долга | Что происходит с долгом предыдущей очереди в следующей. |
Для многоочередного проекта смотрите вместе: долг на конец очереди → перенос → долг/выборка следующей очереди → конечный долг master-project.
Отдельно проверьте Ключевая ставка: ставка БРИДЖа, ставка ПФ и эффект покрытия эскроу — разные элементы модели.
ВРИ и МПТ
Для ВРИ важны сумма, юридическое основание, дата обязательства, рассрочка и источник финансирования. МПТ влияет на эту цепочку через льготу, поэтому его нельзя сводить к одной строке «скидка».
Результат: как принять решение
Начинайте с устойчивости долга и предупреждений, затем переходите к доходности. Высокая прибыль при непогашенном долге или плохом LLCR — не хороший проект.
| Инструмент | Какой вопрос закрывает |
|---|---|
| Отчёт | Что получается при текущих вводных. |
| Сценарии | Что будет при совместном изменении рынка и затрат. |
| Чувствительность | Какой параметр сильнее всего влияет на результат. |
| Максимальная цена приобретения | Сколько можно заплатить за участок при целевом LLCR. |
| Платон | Почему получился такой результат и какой расчёт запускать дальше. |
Используйте Чувствительность после базового расчёта, а не вместо проверки исходных данных.
Платон: AI-помощник над расчётным движком
Платон · AI-помощник нужен не для того, чтобы придумывать финансовые цифры, а чтобы быстрее разобрать рассчитанный проект и запустить понятный следующий шаг.
- Почему LLCR ниже цели?
- Какая очередь создаёт проблему?
- Что сильнее всего влияет на результат?
- Какую максимальную цену участка выдерживает проект?
Число должно происходить из расчётного движка, Goal Seek или другого детерминированного расчёта. AI объясняет и связывает результат, но не является источником финансовой цифры.
Личный кабинет: сохранить, сравнить, поделиться
Личный кабинет хранит рабочее состояние проекта, чтобы расчёт можно было продолжить, сравнить с альтернативой или передать без потери вводных. Для сохранения и передачи авторизуйтесь через Войти через Telegram.
| Задача | Что делать |
|---|---|
| Вернуться к проекту позже | Сохранить рабочую версию в Личном кабинете. |
| Проверить альтернативу | Создать копию сохранённого проекта; базовый вариант не перезаписывать. |
| Передать коллеге для продолжения | Использовать штатную передачу сохранённого проекта. |
| Передать итог для решения | PDF. |
| Передать для проверки формул | Excel. |
Правило совместной работы: сначала сохраните конкретную версию проекта, затем передавайте именно её или экспорт из неё. Если коллега меняет вводные, работайте через копию.
PDF и Excel: что передавать наружу
Экспорт PDF — управленческий снимок расчёта для руководителя, инвесткомитета или банка. Скачать модель (Excel) — рабочая книга для формул, трассировки и дополнительного анализа.
Для сложной или недавно добавленной логики финансирования проверяйте предупреждения текущей версии: веб/PDF и Excel — разные расчётные поверхности, и паритет должен подтверждаться регрессионной проверкой, а не предполагаться автоматически.
Площади: чей это термин
Одни и те же слова про площадь приходят из трёх разных мест: из градостроительной методики Москвы, из проектной документации и из финансовой модели девелопера. Считаются они по-разному, и подменять один другим нельзя.
Что здесь важно. Показатель из блока «финансовая модель DevelopAid» — наш, а не городской: он полезен для экономики проекта, но нормативным термином не является.
А. Градостроительные показатели Москвы
| Показатель | Что это | Где применяется | Источник |
|---|---|---|---|
| СПП — суммарная поэтажная площадь | основной показатель градостроительного проектирования Москвы | плотность → население → социальная инфраструктура; плата за смену ВРИ; нормативы машино-мест | методика ГлавАПУ |
| Наземная площадь | объём наземной застройки | база градостроительных расчётов и части нормативных нагрузок | методика ГлавАПУ |
Цепочка города: СПП → плотность → население → соцнагрузка. Она идёт от суммарной поэтажной площади, а не от общей площади здания.
Б. Показатели проектной документации
| Показатель | Что это | Где применяется | Источник |
|---|---|---|---|
| Общая площадь здания | термин проектной документации | описание продукта; базой городских нагрузок не является | проектная документация |
| Подземная площадь | подземная часть объекта | CAPEX подземной части | проектная документация |
В. Экономические показатели DevelopAid
| Показатель | Что это | Где применяется | Источник |
|---|---|---|---|
| ГНС | наземная площадь здания в терминологии DevelopAid; значение берётся из ГПЗУ, ППТ, АГР либо расчётной оценки | себестоимость строительства и удельные показатели | финансовая модель DevelopAid |
| Полезная площадь | площадь за вычетом мест общего пользования и технических | эффективность планировочного решения | финансовая модель DevelopAid |
| Продаваемая площадь | площадь, которая продаётся | выручка = продаваемая площадь × цена | финансовая модель DevelopAid |
| Коэффициент выхода | продаваемая площадь ÷ ГНС | экономика проекта и сравнение решений | финансовая модель DevelopAid |
Чего писать нельзя. «ГНС — площадь в габаритах наружных стен» — строительное объяснение, а не термин методики Москвы. «Продаваемая площадь» и «коэффициент выхода» нормативными терминами не являются.
Справочно: пресеты классов и сценариев
Значения ниже подставляются из текущего движка при запуске Guide — копии чисел в тексте нет.
Классы проекта
| Класс | Цена квартир / коммерции | Машино-место | Себестоимость наземная / подземная |
|---|---|---|---|
| Комфорт | 350 / 350 тыс ₽/м² | 1 500 тыс ₽ | 110 / 88 тыс ₽/м² ГНС |
| Бизнес | 650 / 650 тыс ₽/м² | 5 000 тыс ₽ | 190 / 152 тыс ₽/м² ГНС |
| Элитный | 1 500 / 1 500 тыс ₽/м² | 20 000 тыс ₽ | 300 / 240 тыс ₽/м² ГНС |
Сценарии
| Сценарий | Доходы | Расходы |
|---|---|---|
| Консервативный | цены ×0,90 | затраты ×1,10 |
| Базовый | цены ×1,00 | затраты ×1,00 |
| Оптимистичный | цены ×1,10 | затраты ×0,90 |
Справочник нормативной базы
Состав и редакции приходят из нормативного реестра движка, а не поддерживаются второй копией в Guide. Открыть нормативный реестр отдельной страницей.
Москва
- 945-ПП — транспорт и парковкипотребность в парковочных местах и машино-местах; постоянные места жителей: градостроительный расчёт через площадь квартир и расчёт при АГР по размеру квартирв редакции: ПП Москвы от 05.08.2026 № 2118-ППисходник
- 2152-ПП — жилые нормативырасчётное население жилого проекта; S1 в формуле постоянных парковочных мест по приложению 5 к 945-ППв редакции: Последняя подтверждённая вступившая в силу поправка — ПП Москвы от 28.01.2026 № 61-ППисходник
- 1874-ПП — МПТразмер льготы за создание мест приложения труда; категории МПТ, минимальные площади и коэффициент Кместв редакции: Последняя подтверждённая поправка — ПП Москвы от 30.07.2026 № 2072-ППисходник
- ДИПП-ПР-33/26 — Кзатр МПТКзатр в формуле льготы МПТ; квартальную актуализацию размера льготыв редакции: Приказ ДИиПП Москвы от 10.03.2026 № ДИПП-ПР-33/26: Кзатр 166,23078 с 01.01.2026исходник
- ДПР-Р-20/26 — индексы строительстваквартальный пересчёт Кзатр; контроль появления индекса, необходимого для следующего квартала МПТв редакции: На 06.09.2026 это последнее найденное распоряжение ДЭПР об обобщённых индексах. Для расчётов 2026-Q2 и 2026-Q3 движок использует значения из уже опубликованной цепочкиисходник
- 593-ПП — порядок платы за смену ВРИправовой порядок платы за смену ВРИ в Москве: П = С × (КС2 − КС1); ставку С по показателю плотности застройки — одиннадцать ступеней от 5% до 80% кадастровой стоимостив редакции: Текст получен от владельца и прочитан распознаванием 06.09.2026исходник
- 273-ПП — ставки аренды землибазовые стоимости по функциям (Pi) и коэффициент аренды квартала (Kr) в расчёте платы за смену ВРИ; повышенную составляющую арендной платы первого года при смене правав редакции: Редакция по тексту на mos.ruисходник
- Приказ ДГИ № 303 — k1 платы за ВРИиндексацию базовых стоимостей в расчёте платы за смену ВРИв редакции: k1 = 1,9296 с 30.07.2026.исходник
Московская область
- 713/30 — РНГП Московской областипарковочную обеспеченность в Московской области; доли парковок в квартале и жилом районев редакции: ПП Московской области от 02.07.2026 № 774-ПП, официально опубликовано 03.07.2026исходник
- 1745-ПП — плата за смену ВРИ в областиформулу платы за смену ВРИ в Московской области: П = (КС2 − КС1) × k1 × К, где К = (Р × S) × К_доход / G и G = (КС2 − КС1) × 1,00001; коэффициент доходности К_доход по таблице 3: три группы, 10 / 5 / 1 %в редакции: Порядок изложен в новой редакцииисходник
- 114-Р — рыночная стоимость 1 м² жилья МОрыночную стоимость метра в расчёте платы за смену ВРИ в Московской областив редакции: III и IV кварталы 2026 годаисходник
Общие для РФ
- 43-ФЗ — плата за изменение ВРИправовое основание платы за изменение ВРИ в Москве и Московской области; условия, при которых плата возникает или не взимаетсяв редакции: редакция с изменениями, в том числе Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗисходник
- СП 42.13330.2016 — градостроительствообщие градостроительные ограничения; транспортную доступность и парковочные допущения в случаях, где региональный акт отсылает к СПв редакции: редакция подлежит периодической сверке с Федеральным центром нормированияисходник
- 214-ФЗ — долевое строительство и эскроураскрытие эскроу: ч. 6 ст. 15.5 — средства перечисляются не позднее десяти рабочих дней после представления банку разрешения на ввод; погашение ПФ прямо из эскроу: та же часть допускает направление средств на оплату обязательств застройщика по кредитному договорув редакции: редакция с изменениями по Федеральные законы от 08.08.2024 № 266-ФЗ и № 282-ФЗ — по составу списка изменяющих документов в присланном файле. Более поздние изменения по этому файлу не проверялись: он снят на дату присылки, а не на сегодняисходник