Автозагрузка исходных данных
Кадастровый номер или адрес — ТЭП считается сам
Одно поле на всю страну. DevelopAid берёт сведения ЕГРН из НСПД, определяет территорию и сам выбирает методику: для Москвы, включая Троицкий и Новомосковский округа, — калькулятор нормативных ТЭП ГлавАПУ; для Московской области — нормативы РНГП МО, справочники УПКС и плата за смену ВРИ. Ничего открывать и загружать вручную не нужно; перед применением значения показываются для проверки.
Источники
ЕГРН · ГлавАПУ · РНГП МО
ЕГРН · ГлавАПУ · РНГП МО
Участок
Кадастровый номер, адрес или координаты «широта, долгота». Несколько номеров — через запятую, точку с запятой или с новой строки; повторы удаляются, за один запрос до 30 участков.
Без расчёта ТЭП: адрес, площадь, категория, ВРИ, кадастровая стоимость.
На внешние сервисы уходят только кадастровые номера или строка поиска; финансовая модель не передаётся.
Введите кадастровый номер выше — ТЭП посчитается сам. Готовые примеры — в «Личном кабинете», свой файл ГлавАПУ — ниже.
Свой файл: шаблон ТЭП DevelopAid, выгрузка ГлавАПУ или пресет проекта
Готовые примеры — Мишина, Мытищи, Румянцево — переехали в «Личный кабинет» наверху страницы.
шаблон ТЭП DevelopAid либо выгрузка калькулятора ГлавАПУ
или пресет проекта .json — ТЭП, ВРИ, МПТ и техприсоединение разом
Вводные данные
Участок и плотность
—
—
Параметры расчёта по Московской области
Заполняются из справочников автоматически. Меняйте, только если знаете фактические значения по проекту — введённое всегда важнее справочного. Правка любого параметра сразу пересчитывает результат по тому же участку; результат показывается на вкладке «Вводные», под сведениями ЕГРН.
Справочники загружаются…
| Продукт | ГНС, м² | Общая площадь, м² | Полезная площадь, м² | Продаваемая площадь, м² | Передаваемая площадь, м² | Количество, шт. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Итого |
Плата за изменение ВРИ
Обязательство, льгота, график погашения и источники оплаты
Дата обязательства по умолчанию — экспертно за месяц до РнС. На этапе инвестиционного анализа точная дата соглашения обычно неизвестна; после появления утверждённых документов и графика её необходимо заменить на фактическую. Платежи до открытия ПФ несёт БРИДЖ или собственный капитал, после — ПФ, и только если ВРИ включена в банковский бюджет. Проценты по рассрочке считаются отдельно от процентов по кредитам.
Изменение ВРИ не требуется или сумма обязательства равна нулю — график не строится.
Очередность реализации
Разбиение мастер-проекта на очереди
Текущий одноочередный расчёт не меняется. В многоочередном режиме каждая очередь считается отдельно тем же движком, после чего строится единый свод без двойного счёта.
—
Распределение массовых продуктов
Реальные ТЭП очередей
Продукты и обязательные объекты после распределения долей
ГНС, продаваемая площадь и количество хранятся внутри конкретной очереди. Для школ, ДОО и прочих обязательных объектов продаваемая площадь должна быть равна нулю.
Стратегия финансирования очередей
Независимые линии или единый денежный поток проекта
В едином потоке уже полученный свободный cash предыдущих очередей после обслуживания их долга уменьшает затраты следующей очереди до РНС. Эскроу, будущая прибыль, лимиты БРИДЖ/ПФ и банковский долг другой очереди не используются.
Долг принимается в дату открытия ПФ следующей очереди по генеральному соглашению: лимита он не выбирает, но проценты несёт как тело и разбавляет покрытие эскроу, а в знаменателе LLCR принявшей очереди стоит. Перенос допустим только если общий LLCR проекта не ниже 1,00x — иначе банк не спасает проект, а откладывает дефолт, и перенос отказывается с названной причиной. Excel-книга о переносе пока не знает: с включённым признаком её финансирование разойдётся с отчётом.
Выполните расчёт очередей.
| Очередь | Затраты до РНС | Свободный cash проекта | Собственные средства | Новый БРИДЖ | ПФ после РНС |
|---|
Общепроектные расходы — фактический Cash Flow
О1 по умолчанию несёт покупку, ВРИ и повышенную долю ИРД. Проектирование, подготовка и наружные сети идут по объёму очереди — цена метра у каждой равна вводной; заданная руками доля показывает рядом фактическую цену метра.
Экономическая аллокация общих расходов
Только аналитика очередей. Сводный денежный поток не меняется.
Социальные объекты
Реестр и очередь строительства
| Объект | Тип | Мощность | Очередь | Начало (опц.) |
|---|
Отдельные коммерческие объекты
Коммерция первых этажей, подземный паркинг и кладовые делятся по очередям процентами. ОСЗ, офисы и отдельный наземный паркинг относятся целиком к выбранной очереди.
Прогноз ключевой ставки
Автоматическая кривая нормализации
—
Автоматически рассчитанная помесячная кривая
| Дата | Консервативная, % | Базовая, % | Оптимистичная, % |
|---|
LLCR — расчётный
—
Показатель рассчитан текущим веб-движком. Пока кредитный CF не сверён помесячно с актуальным Excel, LLCR нельзя считать контрольным значением модели.
Низкая «эффективная ставка ПФ» может возникать из-за льготной ставки при покрытии долга средствами на эскроу. Поэтому она показана отдельно от базовой ставки ПФ до эскроу.
БРИДЖ
Проектное финансирование
Проценты и комиссии
Эскроу против обязательств по ПФ
Эскроу накопленоОбязательство: тело + начисленные проценты и комиссииТело ПФЧем эскроу не перекрытРаскрыто с эскроу, накопленным итогомПродано после ввода, накопленным итогом
Расчёт LLCR
Налог на прибыль
Маржа объектов КРТ признаётся по реализованным м² или машино-местам. Налог начисляется накопительно не ранее РВЭ после вычета выплаченных процентов и комиссий.
Помесячное финансирование
| Месяц | Ключевая | БРИДЖ | Ставка БРИДЖ | % БРИДЖ | ПФ | Начислено к уплате | Эскроу | Покрытие | Ставка ПФ | % ПФ | Комиссия лимита | Погашение ПФ | Налог на прибыль |
|---|
LLCR остаётся расчётным показателем веб-движка до завершения помесячной сверки кредитного CF с актуальной Excel-моделью.
Календарный график проекта
Этапы, финансирование, продажи и ключевые вехи
Шкала разбита по годам и кварталам. Каждый квартал имеет фиксированную минимальную ширину, поэтому короткие фазы проекта не сливаются.
Проект / строительствоФинансированиеПродажи
Анализ чувствительности
Что решает судьбу проекта
Меняется один параметр за расчёт, остальные держатся на месте. Сценарии «консервативный / базовый / оптимистичный» этого не заменяют: там цены и затраты двигаются одновременно, и по ним не видно, какой именно параметр решает судьбу проекта. Считает движок модели — те же формулы, что и основной расчёт.
Какие параметры анализировать
Управленческий отчёт
Экономика и ключевые показатели проекта
Агрегированный отчёт · значения пересчитываются из текущих вводных
Участок и продукт
ТЭП
Социальная нагрузка
Итог
Экономика проекта
Ключевые параметры
Удельная экономика
Все значения приведены одновременно на 1 м² ГНС и на 1 м² продаваемой площади.
| Показатель | Всего | тыс. ₽ / м² ГНС | тыс. ₽ / м² продаваемой |
|---|
Очереди проекта
Сравнение очередей
Аналитическая прибыль после аллокации перераспределяет общепроектные расходы только для сравнения очередей. Сводный CF не меняется.
Расходы
Структура расходов
Из чего складываются полные расходы проекта
| Категория | Сумма | Доля | тыс ₽/м² строит. объёма | тыс ₽/м² прод. |
|---|---|---|---|---|
| Итого расходов | 100% |
Структура затрат по статьям
| Статья | Сумма | тыс ₽/м² строит. объёма | тыс ₽/м² прод. |
|---|
Доходы
Структура выручки
| Продукт | Выручка | тыс ₽/м² строит. объёма | тыс ₽/м² прод. |
|---|
Темпы и цены продаж
| Продукт | Объём | Темп до РВЭ | Продажи до РВЭ | Стартовая цена | Средняя цена | Выручка | Старт продаж | Финиш продаж |
|---|
Налоговая база по реализованным продуктам
Финансирование
Финансирование
Ставки и долговая нагрузка
Эскроу против обязательств по ПФ
Эскроу накопленоОбязательство: тело + начисленные проценты и комиссииТело ПФЧем эскроу не перекрытРаскрыто с эскроу, накопленным итогомПродано после ввода, накопленным итогом
Структура расчётного БРИДЖа
В лимит входит только то, что платится ДО РнС: при рассрочке покупки часть, приходящаяся на период после РнС, финансируется уже ПФ. Смена ВРИ / земельные права, проценты и комиссии в расчётный лимит БРИДЖа не входят.
Структура фактического БРИДЖа
Чувствительность
Календарный план
LLCR, NPV и IRR в веб-модели являются расчётными показателями текущего движка. До полного отказа от Excel кредитный CF и доходность должны быть окончательно сверены помесячно с эталонной моделью.