Автозагрузка исходных данных
Введите адрес или кадастровый номер
Мы возьмём данные об участке из госреестра недвижимости и посчитаем ТЭП. Для Москвы и Московской области — по их нормам. Для участка в другом регионе норм у нас нет: возьмём площадь из госреестра, ТЭП посчитаем по плотности, а остальное поставим нашими умолчаниями — всё это вы сможете поправить. Прежде чем подставить числа в модель, покажем их вам.
Источники
ЕГРН, ГлавАПУ, нормы Московской области
ЕГРН, ГлавАПУ, нормы Московской области
Участок
Подойдёт кадастровый номер, адрес или координаты «широта, долгота». Несколько номеров перечислите через запятую или с новой строки — за один раз можно до 30 участков.
Покажем адрес, площадь, категорию земли, разрешённое использование и кадастровую стоимость — без расчёта ТЭП.
Наружу мы отправляем только адрес или кадастровый номер. Ваши цифры и расчёт никуда не уходят.
Введите кадастровый номер выше, и ТЭП посчитается сам. Готовые примеры лежат в «Личном кабинете», а свой файл можно загрузить ниже.
Загрузить свой файл: заполненный шаблон ТЭП, расчёт с сайта ГлавАПУ или сохранённый проект
Готовые примеры проектов теперь открываются в «Личном кабинете» — кнопка наверху страницы.
Заполненный шаблон ТЭП или файл, скачанный с калькулятора ГлавАПУ:
Или сохранённый проект (файл .json) — он заполнит всё сразу: ТЭП, смену разрешённого использования, рабочие места и подключение к сетям.
Вводные данные
Участок и плотность
Отметьте, если проект входит в территорию комплексного развития (КРТ): площадь участка и схема посадки возьмутся из границ этой территории, а не из участков госреестра.
—
—
Поменяли площадь или плотность — нажмите, и таблица ниже заполнится заново: квартиры, магазины на первом этаже, детсады, школы и парковка; перед заменой покажем, что изменится.
Как считается плотность
| Продукт | ГНС, м² | Общая площадь, м² | Полезная площадь, м² | Продаваемая площадь, м² | Передаваемая площадь, м² | Количество, шт. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Итого |
Нужна редко: при правке полей в «Экономике» эти строки обновляются сами. Нажмите, если число в таблице не совпадает с полем — например, в давно сохранённом проекте. Квартиры и коммерцию 1 этажа не меняет.
Пятно застройки, этажность и подземная часть
Допущения расчёта
Паркинг и нормативы
Параметры расчёта по Московской области
Плотность, площадь участка и средняя площадь квартиры дают ТЭП: сколько метров квартир можно построить, сколько нужно мест в детских садах и школах и сколько машино-мест. Плата за смену разрешённого использования участка (ВРИ) в Подмосковье считается так: средняя цена метра жилья в округе (Кср) × площадь квартир × коэффициент доходности (Кд). Числа подставляются из справочников сами. Меняйте их, только если знаете точные значения по своему проекту: введённое вами важнее справочного. Правка любого параметра сразу пересчитывает ТЭП участка.
Справочники загружаются…
Сверка с калькулятором ГлавАПУ
Плата за изменение ВРИ
Обязательство, льгота, график погашения и источники оплаты
Дата обязательства по умолчанию — экспертно за месяц до РнС. На этапе инвестиционного анализа точная дата соглашения обычно неизвестна; после появления утверждённых документов и графика её необходимо заменить на фактическую. Платежи до открытия ПФ несёт БРИДЖ или собственный капитал, после — ПФ, и только если ВРИ включена в банковский бюджет. Проценты по рассрочке считаются отдельно от процентов по кредитам.
Изменение ВРИ не требуется или сумма обязательства равна нулю — график не строится.
Очередность реализации
Разбиение мастер-проекта на очереди
Текущий одноочередный расчёт не меняется. В многоочередном режиме каждая очередь считается отдельно тем же движком, после чего строится единый свод без двойного счёта.
Очереди включены. Проверьте, как финансируются очереди, в разделе «Экономика → Финансирование».
—
Распределение массовых продуктов
Реальные ТЭП очередей
Продукты и обязательные объекты после распределения долей
ГНС, продаваемая площадь и количество хранятся внутри конкретной очереди. Для школ, ДОО и прочих обязательных объектов продаваемая площадь должна быть равна нулю.
Стратегия финансирования очередей
Каждая очередь финансируется отдельно или деньги проекта общие для всех очередей.
В едином потоке деньги, которые предыдущие очереди уже заработали и которые остались у них после выплат по кредитам, идут на расходы следующей очереди до разрешения на строительство (РнС). Деньги покупателей на счетах эскроу, будущая прибыль, ещё не взятые кредиты — бридж (кредит на старт проекта до проектного финансирования) и проектное финансирование (ПФ, банковский кредит на стройку) — и кредит другой очереди на это не тратятся.
Долг переходит в тот день, когда банк по общему договору открывает проектное финансирование следующей очереди. Лимит кредита этой очереди он не расходует, но проценты на него начисляются как на обычный долг. Из-за него деньги покупателей на эскроу покрывают меньшую часть кредита, и он учитывается в коэффициенте покрытия долга очереди, которая его приняла (LLCR — во сколько раз деньги, которые проект ещё получит, перекрывают долг). Перенос разрешён, только если этот коэффициент по всему проекту не ниже 1,00. Иначе банк не спасает проект, а только откладывает дефолт, и расчёт откажет в переносе, назвав причину. Excel-файл перенос долга пока не учитывает: если его включить, финансирование в файле разойдётся с отчётом.
Расчёт очередей ещё не выполнен.
| Очередь | Расходы до разрешения на строительство | Оплачено свободными деньгами проекта | Собственные средства | Новый бридж | Проектное финансирование после разрешения на строительство |
|---|
Общепроектные расходы — фактический Cash Flow
О1 по умолчанию несёт покупку, ВРИ и повышенную долю ИРД. Проектирование, подготовка и наружные сети идут по объёму очереди — цена метра у каждой равна вводной; заданная руками доля показывает рядом фактическую цену метра.
Экономическая аллокация общих расходов
Только аналитика очередей. Сводный денежный поток не меняется.
Социальные объекты
Реестр и очередь строительства
| Объект | Тип | Мощность | Очередь | Начало (опц.) |
|---|
Отдельные коммерческие объекты
Коммерция первых этажей, подземный паркинг и кладовые делятся по очередям процентами. ОСЗ, офисы и отдельный наземный паркинг относятся целиком к выбранной очереди.
Прогноз ключевой ставки
Автоматическая кривая нормализации
—
Автоматически рассчитанная помесячная кривая
| Дата | Консервативная, % | Базовая, % | Оптимистичная, % |
|---|
Финансирование объекта — кредит вне ДДУ
Собственное участие
LLCR — расчётный
—
Показатель рассчитан текущим веб-движком. Пока кредитный CF не сверён помесячно с актуальным Excel, LLCR нельзя считать контрольным значением модели.
Низкая «эффективная ставка ПФ» может возникать из-за льготной ставки при покрытии долга средствами на эскроу. Поэтому она показана отдельно от базовой ставки ПФ до эскроу.
БРИДЖ
Проектное финансирование
Проценты и комиссии
Эскроу против обязательств по ПФ
Эскроу накопленоОбязательство: тело + начисленные проценты и комиссииТело ПФЧем эскроу не перекрытРаскрыто с эскроу, накопленным итогомПродано после ввода, накопленным итогом
Расчёт LLCR
Налог на прибыль
Маржа объектов КРТ признаётся по реализованным м² или машино-местам. Маржа дома признаётся при его вводе (РВЭ), проценты и комиссии — в месяце начисления; убыток прошлых лет гасит не больше половины прибыли года. Налог уходит авансами по итогам квартала и доплатой года в марте.
Помесячное финансирование
| Месяц | Ключевая | БРИДЖ | Ставка БРИДЖ | % БРИДЖ | ПФ | Начислено к уплате | Эскроу | Покрытие | Ставка ПФ | % ПФ | Комиссия лимита | Погашение ПФ | Налог на прибыль |
|---|
LLCR остаётся расчётным показателем веб-движка до завершения помесячной сверки кредитного CF с актуальной Excel-моделью.
Календарный график проекта
Этапы, финансирование, продажи и ключевые вехи
Шкала разбита по годам и кварталам. Каждый квартал имеет фиксированную минимальную ширину, поэтому короткие фазы проекта не сливаются.
Проект / строительствоФинансированиеПродажи
Анализ чувствительности
Что решает судьбу проекта
Меняется один параметр за расчёт, остальные держатся на месте. Сценарии «консервативный / базовый / оптимистичный» этого не заменяют: там цены и затраты двигаются одновременно, и по ним не видно, какой именно параметр решает судьбу проекта. Считает движок модели — те же формулы, что и основной расчёт.
Какие параметры анализировать
Управленческий отчёт
Экономика и ключевые показатели проекта
Агрегированный отчёт · значения пересчитываются из текущих вводных
Участок и продукт
ТЭП
Социальная нагрузка
Итог
Экономика проекта
Ключевые параметры
Удельная экономика
Каждая строка — на свою базу: расходы на м² общей площади (наземная и подземная), выручка и прибыль на м² продаваемой. Расходы — ещё и на 1 м² продаваемой, для сравнения с ценой.
| Показатель | Всего | тыс. ₽/м² своей базы | База | тыс. ₽/м² прод. |
|---|
Очереди проекта
Сравнение очередей
Аналитическая прибыль после аллокации перераспределяет общепроектные расходы только для сравнения очередей. Сводный CF не меняется.
Расходы
Структура расходов
Из чего складываются полные расходы проекта
| Категория | Сумма | Доля | тыс ₽/м² общей площади | тыс ₽/м² прод. |
|---|---|---|---|---|
| Итого расходов | 100% |
Структура затрат по статьям
| Статья | Сумма | тыс ₽/м² своей базы | База | тыс ₽/м² прод. |
|---|
Доходы
Структура выручки
| Продукт | Выручка | Доля | тыс ₽/м² продаваемой площади |
|---|
Нежильё — стратегия реализации
Гостиница — эксплуатация (USALI)
Темпы и цены продаж
| Продукт | Объём | Темп до РВЭ | Продажи до РВЭ | Стартовая цена | Средняя цена | Выручка | Старт продаж | Финиш продаж |
|---|
Налоговая база по реализованным продуктам
Финансирование
Финансирование объекта — кредит вне ДДУ
Собственное участие
Финансирование
Ставки финансирования
Эскроу против обязательств по ПФ
Эскроу накопленоОбязательство: тело + начисленные проценты и комиссииТело ПФЧем эскроу не перекрытРаскрыто с эскроу, накопленным итогомПродано после ввода, накопленным итогом
Структура расчётного БРИДЖа
В лимит входит только то, что платится ДО РнС: при рассрочке покупки часть, приходящаяся на период после РнС, финансируется уже ПФ. Смена ВРИ / земельные права, проценты и комиссии в расчётный лимит БРИДЖа не входят.
Структура фактического БРИДЖа
Чувствительность
Календарный план
LLCR, NPV и IRR в веб-модели являются расчётными показателями текущего движка. До полного отказа от Excel кредитный CF и доходность должны быть окончательно сверены помесячно с эталонной моделью.